E-proprietatea în România: ce este și cum va schimba piața imobiliară în 2026

Ce este e-proprietatea

E-proprietatea reprezintă un sistem informatic care are scopul de a crea o bază de date la nivel național, care să cuprindă toate tipurile de proprietăți. Mai exact, în această platformă vor fi înregistrate toate datele legate de case, apartamente, terenuri și alte tipuri de proprietăți.

Scopul principal este de a știi cu exactitate cine ce proprietate deține, unde este situată, cât valorează și ce impozite trebuie plătite. Cu alte cuvinte, toate informațiile vor fi digitalizate pentru a putea fi accesate mai ușor și pentru a se putea ține evidența exactă a tuturor proprietăților din România.

Proiectul a fost inițiat de către Ministerul Finanțelor și Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) și ar putea fi implementat începând cu anul 2026. Necesitatea de avea un astfel de sistem digital al proprietăților constă în faptul că, de cele mai multe ori, au fost întâlnite cazuri în care informațiile înregistrate de către ANAF nu corespundeau cu cele ale primăriilor locale. Din acest motiv multe proprietăți sunt înregistrate în mod greșit sau, în unele cazuri, există construcții ilegale ori proprietari care nu au declarat corect informațiile privind imobilele pe care le dețin.

Odată cu noul sistem de impozitare e-proprietatea, autoritățile speră că toate aceste neconcordanțe vor dispărea și impozitarea se va face în mod corect. Astfel, crește și venitul la bugetul de stat și este redus riscul de majorare al impozitelor.

Implementarea noului sistem digital de impozitare se va face la data de 1 ianuarie 2026. Până atunci, va funcționa o versiune pilot care va testa nivelul de eficiență al sistemului e-proprietatea. Primele orașe care vor fi introduse în sistem vor fi cele mari, precum București, Iași și Cluj-Napoca, urmând ca restul țării să fie introdus treptat.

Ce baze de date sunt incluse în e-proprietatea

Sistemul are scopul de a corela și unifica datele de la mai multe instituții publice. Iată care sunt acestea:

• ANAF;

• ANCPI (Cadastru și Publicitate Imobiliară);

• Direcțiile de taxe și impozite locale;

• Serviciile de urbanism ale primăriilor;

• Notariate;

• Inspectoratul de Stat în Construcții;

• Administrația Fondului pentru Mediu.

Cum va funcționa noul sistem digital? Informațiile vor fi transmise de către aceste instituții publice către sistemul e-proprietatea. Datele vor fi centralizate, verificate și corectate, acolo unde este cazul. Pentru a putea avea o evidență cât mai detaliată asupra proprietăților din România, se vor folosi informații despre autorizațiile de construcție, date cadastrale, hărți digitale, coordonate GPS și imagini din satelit.

În acest fel, Ministerul Finanțelor va putea identifica mai ușor informațiile eronate sau chiar lipsă. Va putea stabili cu exactitate cine ce proprietate deține, ce valoare are fiecare și, astfel, va putea impozita corect fiecare proprietate în parte.

Ce tipuri de proprietăți sunt incluse în e-proprietatea

Pentru ca sistemul să fie cât mai complet și corect, vor fi înregistrate toate categoriile de bunuri imobile. Acest lucru înseamnă că vor fi incluse:

• Apartamente;

• Case;

• Construcții ușoare (garaje, magazii, foișoare);

• Imobile în construcție;

• Terenuri intravilane și extravilane;

• Clădiri nerezidențiale (spații comerciale, birouri, hale);

• Locuințe aflate în regim hotelier sau Airbnb;

• Locuințe de vacanță;

• Anexe gospodărești.

Cum va funcționa sistemul de impozitare e-proprietatea

Modul de funcționare al noului sistem de impozitare este destul de simplu. Se va genera un ID unic pentru fiecare proprietate în parte, care va fi asociat CNP-ului sau CIF-ului proprietarului.

De exemplu, dacă deții un apartament și un teren extravilan, vor fi generate două ID-uri unice. Impozitul se va calcula anual pentru fiecare proprietate pe care o deții și vei primi o notificare direct în contul SPV (Spațiu Privat Virtual). În ceea ce privește modalitatea de plată, aceasta se va putea face online, în două tranșe.

Este important de menționat faptul că orice construcție, tranzacție, modificare sau actualizare va fi înregistrată în sistem. Dacă o casă este în etapa de construcție, aceasta va fi mapată în timp real prin imagini transmise de sateliți sau drone. În acest fel toate informațiile vor fi actualizate la zi și se va cunoaște în timp real situația fiecărei proprietăți.

Cum se modifică sistemul de impozitare

O modificare importantă pe care o aduce sistemul e-proprietatea este legată de modul de calcul al impozitului. Dacă în prezent calcularea impozitului se face în baza unor grile de evaluare notariale vechi, noua modalitate de calcul va fi bazată pe niște algoritmi care vor stabili în mod automat valoarea impozitului pentru fiecare tip de proprietate.

Calcularea impozitului se va face în funcție de tipul proprietății, zona în care se află, suprafață, accesul la utilități, destinația (de locuit, agricol, spațiu comercial etc.), precum și starea juridică (în litigiu, grevat, ipotecat). Sistemul e-proprietatea va stabili în mod automat nivelul impozitului.

Autoritățile speră că, prin această nouă modalitate de calcul a impozitului, vor crește veniturile la buget. Mai ales că, în fiecare an, se pierd mulți bani din cauza faptului că nu există o concordanță între bazele de date de la diferite instituții, iar grila de evaluare a proprietățile nu este actualizată.

Cum se modifică valoarea impozitului

O discuție importantă este legată de modul în care va fi afectată valoarea impozitului odată cu digitalizarea sistemului de impozitare. Răspunsul este destul de simplu. Dacă proprietatea era deja evaluată în mod corect, valoare impozitului va rămâne neschimbată. În cazul în care proprietatea figurează cu o valoare mai mică decât în realitate, atunci valoarea va fi modificată, fapt care va duce la creșterea impozitului.

Cu alte cuvinte, impozitul va crește doar dacă proprietatea nu a fost evaluată corect și figurează cu o valoare mai mică decât cea reală. De asemenea, va crește impozitul și pentru clădirile care nu au autorizație, care nu sunt declarate sau care nu sunt actualizate din punct de vedere fiscal.

Mai pot să existe și cazuri în care proprietarul a beneficiat de reduceri nejustificate, tocmai din cauza faptului că proprietatea nu a fost evaluată corect. În aceste situații se pot aplica penalități retroactive.

Care sunt responsabilitățile proprietarilor

În principiu, dacă ai înregistrat fiscal proprietățile pe care le deții și ești la zi cu actualizările, atunci nu îți revine nicio responsabilitate în plus. Însă, pentru a fi complet sigur că toate proprietățile tale sunt înregistrate corect, ar fi ideal să mai faci o verificare prin solicitare scrisă sau direct la ghișeu. Există riscul ca primăria să nu fi înregistrat toate datele, mai ales dacă este vorba despre o proprietate pe care ai dobândit-o recent, precum o locuință sau un teren moștenit fără succesiune completă.

Așa că, înainte de toate, asigură-te că toate proprietățile tale se află în evidența primăriei. În caz contrar, poți risca amenzi sau recalculări din cauza faptului că datele înregistrate nu se află în concordanță cu cele reale.

De asemenea, dacă ai construit recent fără autorizație, ai făcut modificări la casă legate de compartimentare sau ai extins locuința, atunci trebuie să actualizezi cartea funciară. Dacă ai închiriat apartamentul și nu ai declarat veniturile la ANAF, atunci este important să înregistrezi contractul de închiriere.

Ce riști dacă nu actualizezi informațiile despre proprietăți

În cazul în care nu ai actualizat informațiile sau ai omis să înregistrezi o proprietate, există riscul de recalculare retroactivă a impozitului, cu penalizări. De asemenea, dacă aveai de gând să vinzi o proprietate pentru care nu ai plătit impozit, riști să ajungi în imposibilitatea de a o vinde.

Autoritățile vor putea să îți blocheze accesul la anumite facilități fiscale, să deruleze controale fiscale sau, dacă este vorba despre situații mult mai grave, să pună sechestru pe proprietate.

Dacă, de exemplu, nu ai înregistrat contractul de închiriere, ANAF va primi o alertă. Sistemul de impozitate e-proprietatea va avea integrate și componente de inteligență artificială pentru a putea detecta automat suspiciuni de fraudă. Toate aceste funcții sunt necesare pentru depista persoanele care evită plata unor taxe sau care nu au înregistrat a anumită proprietate în sistem.

Ce impact va avea asupra pieței imobiliare în 2026

Pe scurt, toate tranzacțiile imobiliare vor fi mai sigure. De ce? Pentru că toate datele vor putea fi înregistrate instant în sistemul e-proprietatea de către notar. Transferul de proprietate nu va putea fi efectuat dacă datele sunt incorecte sau incomplete ori dacă actele nu au fost verificate temeinic. De exemplu, o locuință nu va putea fi vândută dacă nu este complet înregistrată și autorizată sau dacă blocul respectiv nu este intabulat.

De asemenea, datorită noului sistem de impozitare e-proprietatea, antecontractele și contractele de vânzare-cumpărare vor fi mult mai clar formulate, iar situațiile în care existau clauze vagi sau abuzive vor fi eliminate. Cu alte cuvinte, cumpărătorul va avea mai multă siguranță în momentul în care decide să achiziționeze o locuință.

Impactul noului sistem de impozitare e-proprietatea asupra pieței imobiliare se traduce prin creșterea nivelului de siguranță al tranzacțiilor. Un alt efect resimțit ar putea fi cel al creșterii impozitelor, care ar putea determina proprietarii să vândă, pentru a evita costuri fiscale ridicate. Dacă oferta de pe piață imobiliară crește, atunci prețurile ar putea să scadă.

Ce este important de reținut este faptul că fiecare proprietar trebuie să fie proactiv pentru a evita eventuale situații neplăcute. Așadar, dacă deții una sau mai multe proprietăți, asigură-te că acestea sunt înregistrate în mod corect și că ești la zi cu situația fiscală. Informează-te din timp cu privire la noile reguli de impozitare și pune-ți la punct toate informațiile necesare, indiferent că e vorba de autorizări, contracte de închiriere sau proprietăți nedeclarate.